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2012投资买房 你可能弄错的9件事
类型:专家解读  日期:2012-07-18  浏览:1893 次  评论:查看评论

    不可否认,在2010年之前买房子怎么看都是个正确的决定,但是,如果把房地产市场的历史本身当做它的发展规律,你可能要为自己的错误判断付出代价。如今,因为政府的控制和未来经济前景的难以预测,想获得随便买套房子就赚升值、赚租金这种轻松的好处已经越来越难。

    我们不得不提醒你的是,在买房子,尤其是买房用于投资这件事情上,由于市场政策和价格发生的急剧变化,几年前看来正确的决策,现在可能是导致你亏钱的错误判断。
 
    坚信炒房还能赚钱
 
    这句话在过去的10年内,似乎是绝对正确的投资箴言。因为过去10年很多城市房价的涨幅都已经是七八倍。但是现在把购买一套房子视做稳赚不赔的保值或投资行为,并不像你想象的那么安全。各地明显超出当地居民收入可承受能力的房价也表明,随便买套房子并在不久后能以一个几倍的好价格卖出的可能性正在变小,未来涨势缓慢的可能性正在变大。
 
    复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为,像北京、上海这样的一线城市,房价已经进入了高位,甚至接近居民购买力极限,接下来几年几乎不会有大幅度上升的空间。而那些买房限购城市的居民如果想要再买房投资,只能涌去不限购或者政策执行尺度较松的城市买,直接影响就是会打破当地房产市场的真实平衡。
作为投资和使用价值兼备的房屋,最合理的居住与投资的比例是8:2。如果你在异地买了住宅,又不是打算退休后去养老居住,接下来的问题就是,到哪里去找愿意出更高价钱的买家?收入水平不及你的当地居民,还是一个和你一样的投资客?
 
    因此,即使是出于投资的目的,你也要充分考虑房子的宜居性,因为房子投资价值的实现仍然依附在居住价值上。
 
    在北上广深核心地段的成熟板块,例如上海的中环以内,北京的三环以内,以及可确定的地铁沿线,都具备比较充足稳定的市场需求。
 
    买房,用于出租
 
    一个已成定论的事实是:租金比售价更能反映真实的居住需求。买房更多是出于保值增值目的的资产配置。所以,仅仅根据一个城市的商品住房销售情况,很难判断其中有多少是为了满足居住为主的需求,有多少是纯粹的投资投机目的。但是从居住的角度看,租房是纯粹解决居住需要的消费性行为。
 
    因此,衡量一个地区的房价是否偏离真实的居住需求,租金是一个重要标杆。目前中国绝大部分城市的房价租金售价比例早已超过国际公认的警戒线。如果用静态的月租金和房屋总价来计算,北上广深很多房子要出租40年甚至50到60年才能收回成本。这说明现在想靠买套房子来赚租金,在一线城市和不少二线城市几乎都是亏本买卖。
 
    经过了几轮政策调整,买卖房屋的交易成本也很高。即使不考虑贷款利息、房屋折旧等因素,大多数家庭第二套房买进和卖出的税费加起来,也占到总价的10%以上。买入时1.5%至3%的契税,卖出时2%的个人所得税、5.55%的营业税和1%至2%的中介费,如果贷款,还要支付贷款担保费等。这些都是从房子售价里看不到的钱,但是你必须支付。
 
    有地铁就能租高价
 
    附近有地铁的不一定是地铁房。“只有离地铁站点步行10分钟之内可到达的区域才算地铁房”,蔡为民估算,按这个标准,在北京上海,地铁房数量不可能超过总量的30%。
 
    以这个“步行10分钟”的标准为界,在这个范围内和超过这个范围,房租收益回报差别明显,21世纪不动产徐汇区区域经理王轶认为,交通便利是决定房屋市场租金最重要的因素。以他负责的区域为例,以2000元至3000元租金的价位段为基准,步行10分钟之内到地铁站的房子相比同等条件但步行到地铁站超过10分钟的房屋,通常前者以比后者高5%至7%的租金成交—也就是说租房人宁愿每月多花150元至200元来达到节省上下班时间和体力的目的。而步行到地铁站需要20到30分钟的房屋,则通常会以低于平均价15%左右的租金成交。
 
    这种租金上的差别还表现在空置率上,10分钟内能步行到地铁站的房子从挂牌出租到顺利成交,间隔期基本上都不会超过一个星期。而离地铁站相对遥远的房子,挂牌成交的速度就明显慢了,一般中间间隔的时间是一至两个星期。
 
    宁愿空着房也不降租金
 
    如果你有一套闲置的房子要出租,在谈租金的时候要时刻记住:这房子有空置的机会成本。所以,在决定是否接受对方出价之前,要先算好这笔账。
 
    对方哪怕只是砍下来200元的月租金,对你来说都是每年少收了2400元—这可能相当于大半个月的租金,但是如果你对租金太坚持导致房子空置,最终也是由你自己来承担损失—每空置一个星期,就相当于你的年租金收入下降了2%。
 
    一般来说,房子挂牌后你平均一周多才能遇到一个相对令人满意的租客,这时你的年租金已经少了了2%,所以在对方要求降价而你拒绝时,你面临的最大可能就是再损失至少2%的年租金。除非你确定下周就有让人满意的租客出更高的价格,否则你最好在房子空到第3周之前接受8%以内的还价。

    担心房龄太老影响租金
 
    房龄太老会影响租金收入吗?这点不用太担心,有办法弥补。
王轶给影响租金回报率的因素的排序依次是:地段>价格>装修>小区环境>房龄。房龄对租金的影响力是排在最末位的,租客在新老小区上的选择也没有特别明显的特征。
 
    我们能给你的建议是,把房龄的缺陷用装修弥补回来。在王轶经手的案例中,即便是30年房龄的老小区,只要出租的房子有精致统一风格的装修,配备了液晶电视、木地板和比较新的家用电器,租金通常都比同地区10年房龄左右新建小区的普通房屋多200元左右。
 
    从王轶接触到的租客情况看,比起硬装修,他们普遍更关心表面的软装修、装饰的水平,与其在地板墙砖等硬装上翻新和装潢,房东在房子的家具、窗帘、灯饰等软装修上花心思更容易吸引租客。
 
    忘了把维修、装修款计入成本
 
    不论是要自己住得舒适,还是要多赚些租金,“装修维护基本上是每隔10年就要重新来一次。”上海中原地产研究部总监宋会雍说。而目前普通的房屋装修成本在每平方米1000元至2000元,按照这个标准计算,70平方米的房子装修一次花费大概在10万元至15万元,10年以后你就该面临第二次装修了,所以,如果不考虑通货膨胀因素,将装修款分摊到10年里面,你这一套房子每年大概有1万元至1.5万元的装修支出。
 
    还有一笔维修基金。如果是买新房,你需要在拿到房产证前缴纳约占房款2%到3%的维修基金。这笔钱你个人无权动用,其使用权属于小区全体业主,用做小区基础设施—公共区域的管道、绿地、电梯等的改造和维护。在二手房屋买卖中,这笔钱是单独转让还是随房附送,可以由买卖双方自己商量着办,但双方都不能从银行调取使用。也就是说,如果是自己的房子漏水、损坏,还得自己掏钱修。所以,“维修基金”你必须要付,但它无法帮你分担自己房子本身的维修支出,因为它并不归你支配。
 
    商住两用房租金高
 
    商住两用房,既能租给公司做办公室,又能租给住户,租客选择范围好像更大,更好租,实际上它可能也意味着更多的麻烦。
 
    宋会雍说,商住两用房本身定位比较模糊,所处位置既不是写字楼集中的商业圈,也不是周边配有大超市、购物中心的典型住宅小区,也不像酒店式公寓那样提供清洁、管理等整体打包服务。通常一些新创的小微企业、SOHO族和个人工作室会选择这样的物业。
 
    但是因为办公没有集群效应,又不提供中小企业孵化服务,居住环境也不够单纯,这样的房子不论是租给公司商户还是居住的租客,都很难有租客能稳定地进驻。即便是租金回报率可以保持在1.5%到2%的相对较高水平(住宅在1%到2%之间),但是新创小微企业失败率偏高的事实会直接导致他们生意失败就得退租,频繁更换租客的成本你不得不考虑—中介每成功介绍一单租赁,就从上下家一次性收取一共占月租金总额70%的佣金。
 
    此外,这类物业的物业费、水电费都比普通住宅更高。商住两用楼和酒店式公寓通常都不配备厨房,也不安装天然气进户管道,水费和电费等是按照商业办公的标准收取的:商用水电煤费用通常是民用费用的1.5倍至2倍。这样高昂的成本对居住租客的影响是,他们宁愿用多出的水电费去付更高的租金,以租到一间装修更棒、更方便的房子。
 
    贷款投资新建商业物业
 
    2010年之前,用这个方法投资已经成熟的商业物业还稍微可行。那时贷款购买住宅普遍享受以7.5折到8折利率贷款的待遇,贷款购买商业产权物业,首付至少五成,贷款利率是基准利率。以2009年的利率水平和成熟的商业物业8%以上的回报率估算,这个投资还是划算的。
 
    但是现在,银行不但对第二套以上的房产限贷限购,对不属于限购范围的商业产权物业的贷款要求也更严格,需要支付至少50%的首付,贷款利率也上浮1.1倍。按照现在的利率水平,每年的租金回报至少要高于7.48%,才能抵消贷款利息成本。
 
    而新建商业物业的投资回报率至少要5年才能常年稳定在8%以上,也就是说,前面5年,你一直在亏。即使是投资成熟的商业物业,8%的回报率抵消掉利息成本以后,也是所剩无几。
 
    酒店式公寓值得投资
 
    “不限购、总价低、地铁边”的酒店式公寓确实诱人,不过你最好先搞清楚为什么你能在一个周边都是住宅社区的近郊地段买到一套酒店式公寓。
 
    原因很简单,在新的住宅小区里建造一间酒店式公寓,开发商的建造目的通常是补足容积率。容积率是指单位土地面积与地表建造房屋数量之比,国家为了保证土地可供应充足的房屋数量,规定建设用地只有达到一定容积率才能被批准用于建房。房子的容积率从大到小分别是酒店式公寓>高层住宅>小高层住宅>多层住宅>别墅。如果开发商在小区里建造了容积率最小的别墅,为了达到地块总体容积率标准,必须用容积率更高、房屋密度也更高的酒店式公寓来补充建房数量。
 
    为了补缺建起来的酒店式公寓,其盈利能力很值得怀疑。决定出租收益的关键是它周边的配套条件:这类酒店式公寓周边没有适合办公的商圈氛围;尽管有地铁,但地处市郊;租金高于周边的住宅。酒店式公寓和写字楼一样靠租金获取盈利,市场上写字楼的租金收益平均在4%以上,而这类酒店式公寓因为位置尴尬,租金收益通常不会超过3%,按照这个水平,或许你在40年的产权期限内都赚不回投资本金。
www.gyfce.cn     来源于(凤凰房产)
 

 
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