热点关注2012年，全国房地产市场继续保持回落态势，房地产主要指标均出现回落迹象，个别指标甚至出现负增长，全国房价涨幅出现明显回落，半数城市房价同比出现负增长，但下半年以来，房价环比出现上涨迹象。
一、政策影响分析
2012年，房地产调控政策整体延续了2011年的调控思路，限购、限贷政策继续实施，抑制房价上涨和加快保障性安居工程建设依然是房地产调控的重心。
从政策出台情况看，中央层面多次强调坚持房地产调控不动摇，不让调控出现反复，进一步巩固调控成果。但从地方层面来看，地方政府一直在尝试通过各种手段来为楼市调控“松绑”。支持刚性需求、抑制投机性需求是房地产调控政策的主旋律。7月份，国务院再次派出督查组对各地房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，凸显了中央政府对房地产调控工作的重视。12月份，中央经济工作会议强调，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇，要继续加强保障性住房建设和管理,加快棚户区改造。
从政策效果看，随着有关调控措施的继续实施，投机投资性购房需求得到有效遏制，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅明显放缓，多数城市房价出现绝对下降，保障性安居工程建设快速推进。但是，房地产市场调控依然处于关键时期，部分城市房价上涨压力仍然较大，下半年房价出现上涨苗头，四季度房屋销售出现较快增长，深层次的矛盾依然较为突出；保障性安居工程建设进展不平衡，工程质量、分配管理等方面还有待加强。调控政策一旦放松，房价将会迎来报复性上涨。
展望未来楼市政策走向，预计中央政府抑制不合理住房需求的大方向不会变化，房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。预计房产税明年将会扩大试点，通过房产税来稳定房地产市场将成为政府房地产调控的又一重要手段。
二、2012年全国房地产市场运行情况
1．房地产开发投资保持平稳回落
2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%；增幅比上年同期回落13.2个百分点，与上月增幅相比上升1.3个百分点。分类型看，其中，商品住宅完成投资44607亿元，增长11.9%，增幅与上年同期相比回落20.9个百分点。
2. 房地产开发资金来源增速逐月回升
随着稳增长在宏观调控中的地位上升，货币政策有所微调，全国房地产开发资金来源增速自今年4月份起逐月回升。2012年1-11月，全国房地产开发企业本年资金来源85802亿元，同比增长14.1%。其中，国内贷款增长最快，增长16.1%；利用外资增速最慢，下降51.5%。
3．新开工面积出现负增长，但4季度出现回升迹象
2012年1-11月，全国商品房新开工面积为16.2亿平方米，下降7.2%，与上年同期相比，增速回落27.7个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11.99万平方米，下降11.1%。自2011年4季度起，新开工面积出现回升迹象。
4.房屋销售增速保持小幅回落态势
2012年1-11月，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，增幅同比回落6.1个百分点，与2011年全年相比回落2.5个百分点。其中，商品住宅实现销售面积81500万平方米，同比增长2.3%，同比回落5.2个百分点。从各地区情况来看，北京、贵州、辽宁、福建、山西等省市销售增长较快，而内蒙古、青海、河北、山东等省份则出现较大幅度下降。
5．房价涨幅小幅回落，价格上涨势头得到遏制
从70个大中城市住宅销售价格指数上看，价格指数呈现出“先降后升”的特征，上半年房价指数出现明显下降，下半年房价环比出现上涨势头。
从环比价格指数看，1-5月70个大中城市整体保持下降态势，各月均有超过半数城市房价环比出现下跌。自6月份起，房价环比指数出现明显上升，6-11月各月房价环比出现下跌的城市个数跌至半数以下，上涨城市个数有所增加。
从同比价格指数看，1月份70个大中城市商品住宅价格平均涨幅为1.4%，6月份降到谷底，下跌1.4%，随后降幅逐月缩小，到11月份降幅缩小到下跌0.6%。从同比下跌的城市个数来看，自3月份起，70个大中城市中超过半数城市房价同比出现下跌。
2012年各月新建商品住宅价格指数涨跌变化情况
三、2013年房地产市场走势预测
通过对1998年1月-2012年11月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2012年全年和2013年全年全国房地产市场的主要指标进行预测。
2012年全年，房地产维持低位运行，房屋新开工面积、销售面积、土地购置面积出现负增长，其余指标保持正增长，但增幅明显回落。
2013年，如果中央政府继续坚持当前的房地产调控政策不动摇，预计全国房地产市场将出现回升态势。房地产开发投资、资金来源、新开工面积、销售等指标增速加快，房屋竣工面积和土地购置面积出现小幅下降，房屋销售价格上涨。
2013年房地产主要指标预测情况
单位：亿元、万平方米、%
房地产开发投资增幅回升：预计2012年全年，固定资产投资完成额达到36.31万亿元，增长20.1%，增速较2011年回落5.2个百分点。其中房地产开发投资完成7.13万亿元，增长15.4%，增幅同比回落12.7个百分点；商品住宅投资完成4.96万亿元，增长11.9%，增幅同比回落18.4个百分点。
2013年，预计城镇固定资产投资与房地产开发投资增幅将有所回升。其中，固定资产投资（不含农户）完成44.66万亿，增长23.0%；房地产开发投资完成8.6万亿，增长20.0%；商品住宅投资完成6.33万亿，增长27.5%。 房地产开发资金来源增速明显增加：预计2012年全年，房地产开发资金来源达到96383亿元，同比增长12.5%，同比增幅回落5.0个百分点。与房地产完成开发投资增幅相比，增幅低2.9个百分点。
2013年，房地产开发资金来源预计达11.61万亿元，增长20.4%，增速与上年相比有明显增加。 新开工面积增长较快，竣工面积出现负增长： 2012年，预计全年商品房新开工面积达17.95亿平方米，下降6.1%，其中商品住宅新开工面积13.39万平方米，回落9.0%。商品房竣工面积将达到9.68亿平方米，同比增长4.5%；商品住宅竣工面积7.91万平方米，同比增长6.5%。
2013年，预计全年商品房新开工面积将达到23.42亿平方米，同比增长30.5%；商品住宅新开工面积16.47亿平方米，同比增长23.0%。商品房竣工面积将达到9.61万平方米，同比小幅回落0.7%；商品住宅竣工面积7.95万平方米，同比增长0.5%。与2012年相比，竣工面积增增速处于较低水平。
销售形势好转，销售面积增幅出现两位数增长：预计2012年全年全国商品房销售面积实现10.73亿平方米，下降1.9%。其中，商品住宅实现销售面积9.58亿平方米，下降0.7%。
2013年，预计房地产销售形势会明显好转，预计2013年全年商品房和商品住宅销售面积分别实现12.39亿平方米和11.04亿平方米，分别增长15.4%和15.2%。
房屋销售价格上涨，重点城市房价均出现上涨：2012年，随着限购政策的延续实施和保障房建设提速的影响，房价上涨过快的势头将得到遏制，整体房价涨幅出现明显回落，部分城市房价同比出现负增长。2013年，限购政策的政策效应将继续减弱，随着政策的趋稳和房屋销售形势的好转，预计房价将重现涨势，但涨幅不会过高。
我们选取了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、重庆、沈阳、西安等10个典型重点城市为代表对房价做了预测，预测结果显示，2012年，10大城市中有6个城市房价出现绝对下降，其中杭州下降幅度最大，广州、南京、重庆、西安4城市房价保持上涨，但涨幅均维持在较低水平。2013年，各重点城市住宅价格均出现不同程度的上涨。其中，南京、杭州、重庆、西安4城市房价涨幅超过5%，其余城市房价涨幅维持在5%以内。（作者单位：国家信息中心信息资源开发部）
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