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二手房交易只公证不过户行吗?
类型:政策法规  日期:2013-03-06  浏览:2640 次  评论:查看评论

    房屋买卖公证可能存在六种风险:

    二手房买卖中不直接过户而选择进行公证,购房者可能会承担怎样的风险呢?在房屋买卖公证中,可能存在六种风险,要尽量规避:

    第一种,为了想要逃避营业税,暂不过户。这样的房子虽然有了产权,看上去很保险,但仍存在着交易不成功的风险。由于房屋整体出于增值趋势,卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同,也进行了公证,但法院就此类纠纷判决时,不一定会判房子属于购房者。
 
    第二种,房屋权利受到限制。比如,房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等,使房子被查封、抵押,卖方权利就不能全面行使。如果购房者购买了这样的房子,将承担很大风险,房子可能被没收、拍卖,购房者只能向卖房者要求返还本息。即便与卖房者进行了房屋交易公证,也属于无效。
 
    第三种,房屋共有人不同意卖房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫,购房者在买房时要房主与共有人都同意才行。段律师说:“我曾经见过这么一个例子,当时购房者直接和房东签订了合同,并做了房屋买卖公证,但公证时房东的妻子因有事未在场,结果首付款都付了,房东却说房子不卖了,因为他妻子不同意。”
 
    第四种,卖房者对房屋没有产权,只有使用权。比如一些单位分房后,房子就由职工一直居住,但是单位并没有将房子产权转给职工个人,此时居住者对房子只有使用的权利,而没有买卖的权利。这样的房屋买卖合同,一般公证处不予公证,即使公证了也不具法律效力。
 
    第五种,联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后,是无法取得合法房产证的,如不符合城市规划,政府可以对这类房屋进行无偿拆除,所有损失只能购房者自己承担。
 
    第六种,产权证仍在办理的过渡类型房产。“当房地产公司的相关手续不齐全时,开发商可能会推迟给买受人发放房产证,此时一手买房人面临拿不到房产证的风险。”段律师说,一手卖房人再卖出后,风险就转嫁给了二手购房者。
 
     如果购买中介介绍的房屋出现问题,中介没有责任吗?“除第一种情况是由于卖房者主观意愿违反合同,其他几种情况中,如果购房者的购房行为出现问题,中介也应负有一定责任。”段律师说,中介在卖房者与购房者中进行信息沟通的作用,为双方有偿提供真实、合法的信息,如果在此过程中,因为信息出现问题导致双方中任何一方受到损失,中介都应负一定责任。
 
    如果购房者买的二手房确实暂时不能过户,有什么办法可以减少风险吗?段富成说,房屋公证的法律效力很有限,但目前来讲,除了直接过户,并没有什么很好的方法可以避免交易风险。
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